Viljar Arakas: laenudest pungil tegijaid ähvardab kinnisvaras pankrot

Kinnisvaraturul on potentsiaalsete pankrottide äratundmisel punaseks lipuks see, kui ettevõte, fond või kinnisvarainvestor on end kurguauguni kinni laenanud, leidis EfTEN Capitali juht Viljar Arakas eelmisel investor Toomase konverentsil.

Taasesitamisel on suursündmusel Investor Toomase konverents 2024 toimunud esitlus, kus EfTEN Capitali juht Viljar Arakas avab enda vaadet kinnisvaraturule ning puudutab ka USA presidendivalimisi.

Arakase sõnul võib pankrotiohtu markeerivaks punaseks lipukeseks pidada ettevõtte kõrget võlakordajat. „Need, kes on end finantseerinud ainult võlakirjadega, on pankrotikandidaadid,“ arvas ta. Ekspert selgitas, et juhul kui laenutingimused karmistuvad, võib sellistel ettevõtetel ja fondidel tulla raskusi oma kohustuste refinantseerimisega. „Vaadake kas või aega, kui tuli COVID, eks selliste kriiside puhul mine proovi oma võimendust üle rullida.“

Samuti suhtub Arakas skeptiliselt ettevõtetesse, mille struktuur on keeruline. Ta tõi hoiatavaks näiteks Austria kinnisvaramagnaadi René Benko, kelle fond Signa Holdings eelmise aasta lõpus suure laenuvõimenduse ja võlgade tõttu pankrotti läks. „Ka tema ettevõtte struktuur oli ülikeeruline: kui see välja prinditi, võttis see enda alla 30 A4-lehte,“ rääkis Arakas.

Ootab igavat aastat

Kui palju tuleb pankrotte veel ja mis saab Eesti kinnisvaraturust alanud aastal, Arakas ei ennusta. „Kindlasti olukord hullemaks ei lähe, ootan igavat aastat. Krahhe ega taastumisi oodata ei tasu,“ viitas ta sellele, et kinnisvara hind liigub sel aastal ilmselt külgsuunas.

Siiski usub Arakas, et euribor hakkab langema. Teatavasti tähendab laenukapitali odavnemine aga kinnisvara väärtusele tõusu. „Järgmisel aastal meie kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus kasvab,“ on Arakas veendunud. Samas ei soostu ta ütlema, kui palju, ega soovita usaldada ka mitmesuguseid ekspertiise ja ümberhindamisi. „Tõeline väärtus selgub alati väljumisel, EfTENi kohta saan öelda, et me ei ole kunagi müünud ühtegi hoonet alla bilansilise väärtuse.“

Kas selle taustal on õige aeg täna EfTENi fonde börsilt osta? „EfTENit ei pea üles rääkima, see on kogu aeg üleval olnud,“ sõnas Arakas vastusena tehnilise analüüsi eksperdile Vaido Veekile, kes oli varem laval leidnud, et Arakas püüab just seda teha. Siiski on Veeki arvates EfTENi kolmanda fondi aktsia hetkel tehnilise pildi poolest toetus- ja vastupanutaseme juures ning seetõttu on raske ennustada, mis suunas see edasi liigub.

Arakas toob EfTENi eelisena siiski välja, et 90 protsenti fondi aktsiatest on tuumikaktsionäride käes, kes väärtpabereid kunagi ei näe. „Ainult kümnendik meie aktsionäridest kaupleb, seega pole aktsia liikumisest võimalik õigeid järeldusi meie fondi kohta teha,“ usub Arakas. „Aga turul on alati õigus, meie asi on tõestada, et turg eksib, ja usun, et sel aastal suudame seda teha,“ on EfTEN Capitali juht enesekindel.

Välistest teguritest ei heidutu

Välistest teguritest nagu geopoliitika või valitsuse poliitika, Arakas end heidutada ei lase. „Sellest, kas Narva on järgmine Krimm, kirjutati juba 2014. aastal, kümme aastat tagasi,“ märkis ta. Fondijuht toob välja, et tegelikkuses pole ükski suurematest välisinvestoritest lahkunud siit geopoliitilistel põhjustel. „Jah, soomlased müüsid Viru Keskuse ära, Vilniuses on toimunud tehinguid, kuid teistel põhjustel, fondide tähtajad mööduvad või neil on vaja likviidsust,“ nimetas ta lahkumise võimalikke põhjuseid.

Geopoliitikaga seoses vaatab Arakas ka USAs toimuva poole ning nendib, et Venemaa suhtes ei tohi üles näidata nõrkust. „Meenutame, et kui president Al-Assad kasutas Süürias keemiarelva, siis Obama oli varem öelnud, et see on punane joon, tegelikkuses pidas ta seepeale ainult kõne ja mõistis selle hukka. Mida Venemaa tegi? Läks Krimmi. Kui president Biden põgenes oma vägedega Kabulist, alustas Venemaa sõda Ukraina vastu,“ tõi Arakas näiteid sellest, kuidas Lääne nõrkus meid mõjutab. „Selles julgeolekukontekstis on USAs demokraatide poolt raske olla, vabariiklased pole samas kunagi kahelnud nupule vajutada.“

Arakaselt küsiti ka Eesti maksupoliitika kohta ning uuriti, kuidas mõjutaks EfTENit võimalik kinnisvaramaks. „Maksuteooria ütleb, et kinnisvara on see, mida riigist ära viia ei saa. Seega kinnisvara maksustada ei ole vale, kuid seda tuleks teha läbi maamaksu. Kui hakkad midagi läbi turuväärtuse maksustama, tekib korruptsioon ja küsimused, mis siis ühe või teise maja õiglane hind ikkagi on.“

Vabandas aktsionäride ees

EfTENi suurimaks veaks peab Arakas seda, et euribor jäeti õigel ajal fikseerimata. „Eeldasime eelmise talve eel, et Euroopas lõpeb kogu gaas otsa, kogu rahvusvaheline meedia rääkis sellest, millises järjekorras tarbijaid hakatakse välja lülitama,“ selgitas ta toonast otsust. „Kui see nii läinuks, pidanuks intressimäärad alla tulema,“ sõnas ta.

Tagantjärele tunnistab Arakas, et seda uskudes tehti vale otsus. „Eksisime ja oleme maksnud selle eest miljoneid eurosid ja samal ajal aktsionäride käest vabandust palunud,“ sõnas ta. Samas on Arakas rahul, et teist korda sama viga ei tehtud. „See oleks euribori fikseerimine tipust, seda me ei teinud,“ lausus ta.

Samuti tunneb Arakas end halvasti, et EfTEN United Property Fundi väärtus on niivõrd palju kukkunud. Kaupleb selle osak teatavasti Tallinna börsil hetkel 8,61 euro juures, samas kui algne märkimishind oli 10 eurot. “Teame, et tegelikkuses on United Property Fund rohkem väärt,” lõpetas ta.

Investor Toomase konverentsi korraldajad

Investeerimisklubi ja Investor Toomas

Lisaks

• Ühine ka investor Toomase Investeerimisklubiga, et olla osa Eesti informeerituimast investorkogukonnast: https://kampaania.aripaev.ee/investeerimisklubi/