Eestlaste kinnisvararänne: miks viiakse raha kodumaalt hoopis Balile ja Hispaaniasse?
Huvi osta kinnisvara välismaal tundub olevat järjest suurem, rääkis kinnisvaramaakler ja InvesteerimisFestivalil vestlusringi modereerinud Algis Liblik.
Liblik ise on kokku puutunud klientidega, kes soovivad oma Eesti kinnisvaraportfelle likvideerida ja suunata raha välismaale. Mõned müüvad maha ka oma kodud.
Kas teised kinnisvaraäri ajajad on täheldanud sama?
Kinnisvarainvestor Gretel Kutan nentis, et eestlastel on alati olnud huvi Hispaania kinnisvara vastu ja dramaatilist huvi suurenemist pole otseselt märgata. Tema ise kolis Hispaaniasse 2006. aastal pärast kooli lõpuaktust ja on praeguseks seal ligi kaheksateist aastat tegelenud üürikinnisvaraga ja flippimisega. „Ma vaatan alati, et korter sobiks peale flippi ka üürile anda, siis on riskid väiksemad, kui näiteks turg miskipärast eriti ei toimi ja ei saa peale flippi korterit maha müüa,“ rääkis Kutan.
Sellest ja paljust muust saad kuulda ja vaadata lähemalt juba podcastis või videos.
Balil resideeruv ettevõtte Venture Villad asutaja ja juht Karl Urbanik, kes on praeguseks kaks aastat Indoneesias elanud, tõi esile, et kõik tema arendatud villade ostjad on eestlased ja ta näeb, et huvi tõesti suureneb. Inimesed usaldavad oma raha viia ka väljapoole Euroopat.
Ise jäi ta Balile elama juhuse tõttu. „Plaanisin alguses hoopis working holiday viisaga minna Austraaliasse, kuid sõber kutsus mind Balile külla ja Austraaliasse ma ei jõudnudki. Mulle meeldis Balil väga ja ma otsustasin just seal tegutsema hakata. Et Balil oli ehituskvaliteet kehv, siis selle niši endale äri tegemiseks leidsingi,“ sõnas ta. Tänaseks on ta valmis saanud oma esimese arenduse, milleks on kuue ühikuga ridamaja. Ehitus käib veel 11 villaga arenduses ning planeerimisel on ookeanivaatega kortermaja.
Kas ja miks peaks investeerima välismaale?
Kutani sõnul ei pea tingimata välismaa kinnisvarasse investeerima, eriti kui pole mingit plaani ennast selle riigiga siduda. Raha leiaks tema sõnul ka parema väljundi. Aga kui võrrelda Hispaaniat Eestiga, siis Hispaanias on rohkem stabiilsust, likviidsust ja rahavoogu.
„Ka kliima on parem. Eestisse tulles õnnestub mul alati haigeks jääda,“ nentis ta. Kui investoril on suured ambitsioonid, siis soovitas Kutan investeerida ettevõtte alt. Aga kes tahab vaid ühte korterit, kus aeg-ajalt ise viibida ja ülejäänud aja seda välja rentida, ei pea ilmtingimata ettevõtet tegema, arvas ta.
Urbanik selgitas, et Bali on üks kiiremini arenevaid turismisihtkoht maailmas, eriti peale koroonapandeemiat. Seetõttu võiks sinna kinnisvara osta. Tema sõnul on Balist saamas nn work and life balance ehk töö ja elu tasakaalus hoidmise keskus, kus tahetakse elada ja töötada diginomaadidena. Urbaniku sõnul on sealse meeldiva keskkonna ja soojuse tõttu inimestel rohkem energiat. Ka ta ise töötab seal palju rohkem kui Eestis.
Balil ei saa välismaalane maad omada
Kui soovida Balil osta kinnisvara, siis tuleb arvestada, et maa omanikuks välismaalane ei saa. Küll aga saab investor omada vara rendilepinguga.
„Notariaalselt tehakse rendileping ja investorile lähevad üle kõik õigused sellele maale. Maad renditakse reeglina 25 aastat ja pikendada saab veel 10-20 aastat. Rendileping on müüdav, pärandatav, panditav,“ rääkis Urbanik. Olles vaadanud ringi kinnisvaraturul, siis on tema sõnul suhteliselt sarnased hinnad nii majal, mille maarendilepingu lõpuni on 17-18aastat, kui ka majal, mille maarendi lõpuni on jäänud 25-30 aastat. Nimelt on rendilepingute pikendamine väga lihtne ja tavapärane. Ja isegi kui aastate järel tuleb maa tagastada, siis kasud on tema hinnangul ikkagi piisavalt suured, et seda investeeringut teha.
Maksud ja muud kulud ostul ja müügil
Hispaanias on järelturu korterit ostes lisakulu 10%, millest 7% on property transfer tax ja 3% muud kulud, selgitas Kutan. Uusarendustel on ca 14% käibemaks ja 1-2% nn stamp duty notaris registreerimiseks. Ostja tasub tavaliselt kõik maksud, müüja maksab maakleritasu, mis on ca 5% ja millele lisandub käibemaks. Kui investor teenib vara müügiga tulu, siis maksab ta tulumaksu. Selle suurus sõltub, kas ollakse eraisik või ettevõtja, resident või mitteresident.
Balil tuleks investeerida ettevõtte alt, soovitas Urbanik. Ta tõi välja, et ettevõtte tulumaks on 0,5% aastasest brutotulust. See aga muutub 11protsendiseks kasumimaksuks pärast viit tegutsemisaastat.
Veel võetakse rendimaksu 10% renditulust. Ettevõttega investeerides on tulumaks 10%, see jagatakse tihti ostja ja müüa vahel pooleks.
Parim tootlus tuleb paberilt objekti ostes
Kuigi kindlam on osta maja, mis on juba valmis ning millega saab tutvuda, siis tulusaim on Balil osta objekt, mis on alles arendamisel, ehk off-plan arendus.
Urbanik rääkis, et tal on ettevõte nii ehituseks, arenduseks, kui ka haldamiseks. „Turuväärtus off-planist ostes on villa valmimise ajaks 30-40% tõusnud. Valmis maja ostes on väiksem risk, et midagi läheb halvasti ja saab villa kohe välja rentida, samas villa ostuhind on kõrgem.“
Aastas on tema sõnul keskmine kinnisvara hinnatõus ca 7-9%. Urbanik peab Bali kinnisvara heaks investeeringuks juba seetõttu, et see on äärmiselt populaarne turismisihtkoht. Saar on kahe Saaremaa suurune, kuid seal käib aastas 7 miljonit turisti. „Maa hinnad tõusevad seal jõudsalt, sest maa saab lõpuks otsa,“ rääkis ta.
Investoreid huvitab ka see, millal oleks tulusaim investeeringust väljuda. Urbanik soovitas off plan villainvesteeringu puhul väljudagi siis, kui maja on valmis. Ehitusele kulub aega umbes aasta ja siis oleks aastaga teenitud ligi 40% tootlust. „Muidugi võib müügiga aega minna, kuid samal ajal saab rentida villat välja, saades sellelt 13-15% üüritulu aastas.“
Kutani kogemus kinnisvarainvestorina Hispaanias näitab, et seal jääb üüritootlus 15% ringi aastas ja 25% tootlust saab, kui müüa flipitud korter. „Costa del Solis tegutsedes ma ise kinnisvara väärtuse kasvu oma kalkulatesioonidesse sisse ei arvesta, kuid olen müünud mõne objekti, millel kuue aastaga oli väärtus kahekordistunud. Hispaanias on ikkagi rahavoog oluline,“ sõnas ta.
Laenu saab ka Eesti pankadest
Kutan kinnitas, et Hispaanias saab eestlane kohalikust pangast laenu taotleda ja protsess on sama nagu Eestiski. Laenu antakse seal kuni 70% ulatuses, residendile antakse kuni 80% ulatuses tema esimesele kinnisvaraostule.
Protsess on Hispaanias aga aeglasem kui Eestis.
Kui aga tahta Balil laenu, siis soovitas Urbanik pigem pöörduda mõne Eesti panga poole, sest Balil peab kohalikust pangast laenu saamiseks olema seal tegutsenud 3-5 aastat.
Krahhilood hirmutavad investoreid
Millised on veel suuremad riskid välismaale investeerides?
Hispaanias on Kutani sõnul suurim risk, et investoril pole eeltöö tehtud. „Sa usaldad ainult ühte inimest, infot saad ainult ühest allikast jne. Tegelikult tuleb kõike hoolega kontrollida, rääkida erinevate inimestega, erinevate maakleritega. Otsida kontakte rahvusvaheliste tegijate hulgasr, et turust paremini aru saada. Viimastel aastatel on ajakirjanduses palju säravalt alanud ja krahhiga lõppenud lugusid,“ rääkis ta.
Ka Balil ei pääse korralikust eeltööst, sõnas Urbanik. „Uurige erinevaid arendajaid, ehituskvaliteeti. Balil elades nägin,et vihmahooajal lasevad katused läbi, seinad pole sirged. Tasub uurida inimeste kogemusi, kes on seal ostnud kinnisvara,“ soovitas ta.
InvesteerimisFestival 2026
- InvesteerimisFestivali korraldab Investeerimisklubi koostöös Äripäeva loodud investor Toomasega.
- Kaheteistkümnes InvesteerimisFestival toimub 3.-5. juulil Järvamaal Toosikannu puhkekeskuses.
- Toob kokku ligikaudu 2000 investeerimishuvilist ja on sellega Baltikumi kõigi aegade suurim investeerimisüritus vabas õhus.
- Esineb enam kui 70 oma ala tippu
- InvesteerimisFestivali aitavad korraldada: LHV, Everaus, SEB, Lightyear, InBank, Coop Pank, Nasdaq, Coolbet, BMW, Merit Tarkvara, Aroom, Ignitis Group, Swaper, Tele2, Textmagic jpt.
InvesteerimisFestival 2026 ESINEJAD, PROGRAMM ja PILETID 
https://investeerimisfestival.ee
Festivali korraldajad
Investeerimisklubi ja Investor Toomas
Lisaks
- Ühine ka investor Toomase Investeerimisklubiga, et olla osa Eesti informeerituimast investorkogukonnast: https://kampaania.aripaev.ee/investeerimisklubi/