Kas pikaajaline üüriäri Eestis on surnud?
Tartus tegutsev kinnisvarainvestor Ergo Mõttus jagas InvesteerimisFestivalil oma edu võtit, kuidas ta on jõudnud 350 kinnisvaraobjektini, ja rääkis, kuidas tema portfell viimastel kuudel plahvatuslikult kasvas.
Mõttus alustas kinnisvarasektoris üle 20 aasta tagasi. Seda perioodi meenutades tõdes investor, et siis oli ainult üks laenupakkuja ning ka siis tundus kinnisvara kogu aeg kallis. Seega soovitas Mõttus kinnisvarasse investeerimisega alustada kohe.
Esmalt soovitas ta ajada omakapital kokku korterite flippimisega. Ta ise tegi seda umbes kolm aastat ning kui tegutsema hakkas 2001. aastal, siis esimese kodulaenu võttis ta 2005. aastal, kui pani korteri pikaajalisele üürile. Sama mõtet soovitas ta ka oma tennisetreenerile, kes on kahekümnendates ja juba flippimisega ajanud kokku 100 000eurose omakapitali. Peamine põhjus on see, et flippimisega saab omakapitali kiiremini kasvatada, kuid ei saa osa pikaajalisest hindade kasvust ja rahavoost.
Esimesest kodulaenuga ostetud korterist rääkides avaldas ta, et seal näeb ta põhjust, miks investeerida kinnisvarasse. Ta tõi näite, et võttis pensionisamba välja ja sai sealt 15 000 eurot, kuid esimene kodulaenuga korter oli väärt 200 000 eurot. “Tasub panna raha kinnisvarasse,” kiitis Mõttus.
Kui enne Mõttust esinenud kinnisvaraanalüütik ja hindaja Tõnu Toompark leidis, et pikaajaline üüriäri on surnud, siis Mõttus sellega ei nõustu. Ta ütles, et seal on mastaabiefekt ja üksiku objekti analüüsimise asemel peaks pidevalt portfelli kasvatama, et üüriäri tööle hakkaks. Mõttus tõi esile, et tal ei ole kunagi väga palju vaba raha olnud, kuna kõik läheb kinnisvarasse ja jääb selle alla.
Ta rääkis, et see olukord, kus kontol on liiga palju raha, tekitab temas pigem rohkem stressi. Alles hiljuti sai ta pangalt liiga palju raha ja kohe tekkis tunne, et ei olegi seda kuhugi panna, ja se tekitas kohe ka stressi, et raha niisama seisab. “Kaks sõpra müüsid hiljuti ettevõtte maha ja oli 30 miljonit eurot arvel. Ma mõtlesin ka siis, et mis tunne see oleks, aga see ei ole hea tunne, kui nii palju raha on kontol,” rääkis Mõttus.
Kriisidest rääkides tõi Mõttus esile, et tema jaoks oli 2008.-2009. aasta finantskriis leebem, kuna ta oli juba turul sees ja omas 50 korterit. Siis nägi Mõttus, et kui portfellis on rahavoogu tootvad objektid ja suuri kulutusi ei ole, siis saab lihtsalt sellised perioodid üle elada. Tema sõnul aitas kaasa ka see, et talle ei meeldi enda peale eriti kulutada. Pärast seda hakkas ta valmistuma uueks kriisiks ja rahavoogu tootvaid objekte kokku ostma.
Laenuhaldur on oluline
Oluline koht kinnisvarainvestori jaoks on võimendus ja Mõttuse portfellis on võimendust 50% – see liiga riskantne talle ei paista. Pigem tekib probleeme, kui võimendust on 70–90% portfellist.
Võimendusest rääkides jagas Mõttus ka seda, et tuleb leida endale hea laenuhaldur panga poolt. Kui alguses tuleb investoril käia panga järgi, siis Mõttus ütles, et 10 aastat tagasi sai ta juba ise rohkem valida, kus pangas tahab olla, ning neli kuud tagasi oli esimest korda tal ka see kogemus, kus pangad hakkasid tema pärast võitlema.
Ta rääkis, et kuna tema senine laenuhaldur vahetas panka, siis meelitas haldur ka Mõttuse üle sellega, et panevad tema kinnisvaraportfelli kasvama. “Sain nii hea pakkumise, et laen kasvas 100%, kuid maksed jäid samaks või isegi väiksemaks,” rääkis Mõttus lavalt. Ta lisas, et selle tõttu sai ta nüüd portfelli hüppeliselt kasvatada 350 korterini, millest 50 on veel arenduses.
Portfelli jaotusest rääkides avaldas Mõttus, et tal on 80 pinda äripindades (laod, bürood ja muud hooned), 100 on lühimajutuses ning 50 korterit on arenduses, millest 25 läheb lühimajutusse ja 25 pikaajalisse. Ülejäänud on Mõttusel pikaajalisel üüril.
Halduse poolelt tõi ta esile, et kui portfellis oleks ainult pikaajalisel üüril korterid, siis ei peaks üldse väga inimesi olema, kuid lühiajalise üüriäri tõttu on tal kuskil 10 inimest, kes sellega toimetavad. Lühiajalises äris on Mõttuse sõnul nii palju probleeme, ta on ise algusaastatel aktiivselt neid hallanud ning teab kõik muresid.
Hiljuti portfelli hüppeliselt kasvatanud investori sõnul on kinnisvara alati kallis, kuid portfelli järsu kasvatamise kasuks räägib nüüd tema sõnul mitu aastat paigal püsinud kinnisvaraturg. “Ma olen kindel, et kümne aasta pärast tagasi vaadates on praegune otsus kindlasti õige,” rääkis Mõttus.
Kui peamiselt on Mõttusel kinnisvara Tartus ja vaatab seal pigem linnas sees olevaid objekte, siis tuli küsimus ka Hispaaniasse investeerimise kohta. Mõttus mainis ka Äripäevale eelmisel aastal, et kaalub Hispaaniasse investeerimist, kuid nüüd tõdes ta, et see nõuab ikkagi liiga palju tegemist.
Viis aastat tagasi hakkas Mõttus perega Hispaanias talvituma, kuid tänaseks näeb, et Hispaania kinnisvara ta soetada ei taha: pidevalt võib midagi juhtuda ning selleks tuleks kasutada kohalikku haldust, kes võib üle lasta.
InvesteerimisFestival 2026
- InvesteerimisFestivali korraldab Investeerimisklubi koostöös Äripäeva loodud investor Toomasega.
- Kaheteistkümnes InvesteerimisFestival toimub 3.-5. juulil Järvamaal Toosikannu puhkekeskuses.
- Toob kokku ligikaudu 2000 investeerimishuvilist ja on sellega Baltikumi kõigi aegade suurim investeerimisüritus vabas õhus.
- Esineb enam kui 70 oma ala tippu
- InvesteerimisFestivali aitavad korraldada: LHV, Everaus, SEB, Lightyear, InBank, Coop Pank, Nasdaq, Coolbet, BMW, Merit Tarkvara, Aroom, Ignitis Group, Swaper, Tele2, Textmagic jpt.
InvesteerimisFestival 2026 ESINEJAD, PROGRAMM ja PILETID 
https://investeerimisfestival.ee
Festivali korraldajad
Investeerimisklubi ja Investor Toomas
Lisaks
- Ühine ka investor Toomase Investeerimisklubiga, et olla osa Eesti informeerituimast investorkogukonnast: https://kampaania.aripaev.ee/investeerimisklubi/