Kinnisvaralaenudesse investeerimise checklist
Taasesitamisel on suursündmusel InvesteerimisFestival 2020 toimunud arutelu pealkirjaga “Kinnisvaralaenudesse investeerimise checklist”. EstateGuru ja Funderbeam AruteluAlal toimunud arutlusringis osalesid kinnisvaraanalüütik, investor ja Adaur Grupi juhatuse liige Tõnu Toompark, EstateGuru tegevjuht Mihkel Stamm ning Ellex Raidla partner ja TÜ õppejõud Marko Kairjak.
Esimeste sammudena tuleks kinnisvaralaenudesse investeerimisel vaadata kodu lähedale, sest infot nii portaali kui ka projektide kohta on lihtsam koguda, räägiti investeerimisfestivalil. Samuti on suurem tõenäosus, et tuttavad investorid ka neisse investeerivad ja saab omavahel läbi arutada. Eksootilisemate portaalidega ei pruugi seda võimalust olla.
Sellest ja paljust muust saad kuulda ja vaadata lähemalt podcastis või videos.
Kinnisvaralaenudesse investeerija peab kogu aeg ärkvel olema
Esimeste sammudena tuleks kinnisvaralaenudesse investeerimisel vaadata kodu lähedale, sest infot nii portaali kui ka projektide kohta on lihtsam koguda, räägiti investeerimisfestivalil.
Samuti on suurem tõenäosus, et tuttavad investorid ka neisse investeerivad ja saab omavahel läbi arutada. Eksootilisemate portaalidega ei pruugi seda võimalust olla.
Investeerimisfestivalil arutasid kinnisvaralaenudesse investeerimise üle kinnisvaraanalüütik, investor ja Adaur Grupi juhatuse liige Tõnu Toompark, EstateGuru tegevjuht Mihkel Stamm ning Ellex Raidla partner ja TÜ õppejõud Marko Kairjak.
Kairjak hoiatab, et peab arvestama, et igas riigis kohaldub nendele platvormidele selle riigi õigussüsteem. Välisriikides investeerides on kohe olemas juriidiline risk.
Kuna valdkond on suhteliselt vähe reguleeritud, aga mahud on juba arvestatavad, siis ei tähenda see, et reegleid ei ole. Iseregulatsioon on ühisrahastuse puhul üsna tugev, näiteks saab palju infot investeerimisfoorumitest. Tasub suhelda teiste investoritega.
Enne kui kinnisvaralaenuportaalide kaudu kinnisvarasse investeerima hakata, peaks kindlasti selgeks tegema, kes on ühisrahastusportaali omanikud ja juhid – kas neil on vastav sektori- ja finantskogemus. Stammi sõnul võiks juhatuses olla kindlasti kinnisvarateadmiste ja panganduskogemusega inimesi.
Infot juhtkonna kohta saab platvormilt endalt, registritest ja lihtsalt guugeldades. Kahtlane on see, kui juhtide kohta üldse mingit avalikku infot ei ole, samuti tuleb ettevaatlik olla, kui avalik ja platvormil olev info lahknevad. „Kui kodulehel juhtide kohta üldse mingit biograafiat ei ole, on seegi mingisugune märk,“ ütles Kairjak.
Samas rõhutasid eksperdid, et isegi kui juhil on mingid varasemad halvad kogemused olnud, ei pruugi platvorm otseselt halb olla.
Oht sattuda vahendajale
Järgmine asi, millele kindlasti peab mõtlema, on see, milliseid projekte üldse ühe või teise portaali kaudu finantseerida saab. Kairjak paneb südamele, et peab kindel olema, et tegemist on kinnisvaralaenuga: portaal vahendab konkreetset laenu, mitte teisi ühisrahastusplatvorme. See oleks veel täiendav risk. Kindlasti peab laenul olema tagatis, et oleks kindlus.
„Tasub ka meeles pidada, et hea toode ei ole finantsiliselt kõige taskukohasem. Kui lubatakse tootlust, mis pole kinnisvaralaenule kohane, peaks see tulukese põlema panema. Me teame, et kinnisvaral on mingid tootluse piirid. Kui pakutakse üle, antakse liiga suuri ootusi,“ pani Kairjak südamele.
Tõnu Toompark toob oma kogemusest välja, et tasub investeerida platvormidel, kus käib läbi piisavalt projekte. Raha ei tohi seisma jääda. Samuti vaatab ta seda, kas laenude tagastamisel tagastatakse ka põhiosa või teenindatakse ainult intresse. Samuti vaatab ta LTVd (loan-to-value) ja tagatise olemasolu.
Kui on palju projekte, mis ei õnnestu, siis see on ohu märk. Tasub vaadata, kui avalikud on portaalid oma võlamenetlusstatistikas. Eesti ühisrahastuse hea tavaga liitunud platvormid peavad oma ebaõnnestunud projektid avaldama.
Kui oled leidnud portaali, mis vastab nõuetele ja kus käivet on piisavalt, tasub enne investeerimisotsuse tegemist teha ka laenuvõtja kohta taustauuringut. Ekspertide sõnul on Eesti puhul lihtne: avalik kinnistusraamat, kasuregister, tegeliku kasusaaja saab suhteliselt lihtsasti kindlaks teha. „Tehke kodutöö ära ja kõrvutage portaalis avaldatud pildiga.
„Samas tasub ka portaali ja selle riskitiimi usaldada,“ ütles Stamm.
Järgmine asi on tema sõnul piisavalt hajutada – see on parim kaitse riski vastu. 1000 eurot tasub jagada 50eurosteks juppideks, mitte korraga ühte laenu panna. „Pole mõeldav, et sa näiteks Mintoses iga laenu üksikult analüüsid. Mängid statistilise tõenäosuse peale.“ Stammi sõnul tasub kindlasti hajutada eri platvormide, riikide ja projektide vahel. „Kinnisvaralaenud on tagatud, aga kõik projektid ei õnnestu. Ole valmis, et võib aega minna, kuni oma raha kätte saad.“
Rusikareeglid
Kindlasti tasuks vaadata ka tagatise väärtust ja seda, kuidas on plaanitud raha kulutada ja tagasi maksta. Kas projekt tundub usutav?
„Minu rusikareegel on selline: kõigepealt vaatan projekti – nii peaks tagasi tulema. Kui see ei õnnestu, kas on mingi tagatisvara, millega see kätte saada? Pluss kas see inimene on piisavalt usaldusväärne,“ tõi Stamm välja.
Toompark vaatab alati ka kinnisvara asukohta ja turuväärtust.
„Hea ühisrahastusplatvorm on natuke igava koduleheküljega ja teeb onboardingu natuke keeruliseks ehk ei võta kõiki vastu. Tagab selle, et raha jõuab kinnisvarasse. Tee need asjad esiteks kindlaks ja tee taustakontroll,“ rääkis Kairjak.
„Investeerimise pole passiivne tegevus – hoia silm peal,“ võttis Toompark kokku.
Mis trende näete praegu kinnisvaraühisrahastuses?
Tõnu: eri aegadel on eri riskid. Praegu on likviidsusrisk. Likviidsusega haakub otseselt turuväärtus. LTV on täna olulisem küsimus kui 2019. aastal.
Mihkel: lühiajaliselt on turul näha ebaselgust. Nii julgelt uute projektidega peale ei minda. Sügisel alustatakse uute suuremahuliste projektidega. Osas riikides võetakse julgemalt juba ette.
Eeldus oli võib-olla, et nüüd tuleb suur kinnisvarakriis ka otsa. Pole näinud, pigem vastupidi: pole veel sellesse sektorisse jõudnud. Korra pidime laene pikendama, aga eelmine kuu tegime rekordi selles, kui palju laene tagasi tuli. Projektid on elujõulised.
Marko: ühisrahastusportaalid on aina rohkem muutumas pangasarnaseks. Investorid on rohkem nõus maksma selle eest, et keegi teine töö ja kontrolli ära teeb.
Tõnu: tootlus jääb ootusele alla. Mu tootlus on 11% peal. Tootluse ootus on 12% tagatud laenude puhul.
InvesteerimisFestival 2020
- Toimus 3–5. juulil Harjumaal Padisel
- Tõi kokku ligi 1000 investeerimishuvilist ja on sellega Eesti kõigi aegade suurim investeerimisüritus vabas õhus
- Esines ligi 45 oma ala tippu: Joakim Helenius, Rain Rannu, Kaidi Ruusalepp, Alar Tamming jpt
- InvesteerimisFestivali aitasid korraldada: LHV, EstateGuru, Funderbeam, Redgate Capital, Baltic Horizon, Nasdaq Tallinna börs, Tavid, Rahandusministeerium, Õhtuleht jpt
Festivali korraldajad
Investeerimisklubi ja Investor Toomas
Lisaks
- Ühine ka investorite Facebooki grupiga, et osaleda aruteludes ja saada põnevat infot https://www.facebook.com/groups/1591687221066735/
- Investorile kasulikud exceli põhised tööriistad leiad siit: https://investeerimisklubi.ee/tooriistad/
- Kiika, milliseid keskkondi Investeerimisklubi eestvedajad soovitavad: https://investeerimisklubi.ee/investeeri/
NB! Kõiki toodud platvorme/tooteid kasutavad Investeerimisklubi eestvedajad ka ise aktiivselt.
