Esimesed sammud kinnisvarainvestorina – Liina Henning, Saara Arulaane ja Anu Lill

Kinnisvara arutelu – Esimesed sammud kinnisvarainvestorina

Taasesitamisel on suursündmusel InvesteerimisFestival 2020 toimunud arutelu pealkirjaga “Esimesed sammud kinnisvarainvestorina”. EstateGuru ja Funderbeam AruteluAlal toimunud arutlusringis osalesid kinnisvarainvestorid Saara Arulaane, Liina Henning ja Äripäeva ajakirjanik, kinnisvarainvestor Anu Lill.

Kuidas investeeringukorterit valida ja kuidas leida häid üürilisi? Selgub, et asi polegi nii lihtne, kui esmapilgul paistab. Võimalik tootlus tuleks täpselt välja arvutada, oluline on jälgida, kus piirkonnas kui suur korter võtta, ja leida õiged üürilised. See, millised kliente ei eelistata, võib isegi üllatada.

Kuidas korterit valida?

Saara: „Exceli tabel ette ja arvutama. Ei tasu mõelda, et korter 60 000 ja üürisumma 500 eurot ja arvutan, mitu protsenti aastas tuleb. Asi on veidi keerulisem. Tasub valida korter, mis on kõige kasumlikum. Raske mõte, tahaks ju valida korterit, mis on ilus, mis meeldib üürnikule ja endale. Tegelikult ei saa päris nii mõelda.

Tuleb välja arvutada, kas korter on tulus või mitte. Arvuta sisse, et näiteks keskmiselt kuu aega aastas on korter tühi, tuleb arvestada maha remondifond, kindlustusmakse, laenumakse jmt. Eriti tore oleks, kui sa saaksid laenu, selle võrra tootlusprotsent kasvab. Algul võib tunduda äge korter ja saab hea hinnaga välja üürida, aga siis näiteks remondifondi vaadates ei pruugi enam hea objekt olla.

Häid diile on võimalik leida igalt poolt. Parimad korterid on maksimaalselt 40 ruutu ja kahetoalised – neid saab enamasti välja üürida. Normaalsed kommunaalkulud, pole liiga suur ega väike, saab ka lastega elada.“

Anu: „Kui ostad uue korteri, võid suhteliselt rahulikult umbes seitse aastat elada – pole mingit laenu ega hullumeelset remondifondi. Seepärast tasub eelistada uut korterit. Samas on see kallis ja tootlus ei pruugi esmapilgul suur olla. Seepärast tasubki korralikult läbi arvutada.

Kesklinnas pigem ühetoalised või suur kolmetoaline – neid on võimalik rendile anda ka lühiajaliselt. Sügisest kevadeni pikaaegne üür ja suvekuudel turistidele – nii saab ühetoalisega vähemalt 15% tootlust tekitada. Kolmetoaline on ka likviidsem olnud, konkureerib hotellisviitidega, mida pole meil siin palju. Suvekuudel on vakantsus suhteliselt olematu. Kahetoaline ei lähe turistidele üldse, mõttekam pikaaegseks investeeringuks.“

Milline on edukas ja kasumlik projekt?

Liina: „Tasub aru saada, millised piirkonnas sa tegutsed ja mis on seal defitsiit: kas seal otsitakse perekortereid, väikeseid kortereid investeerimise eesmärgil või aiaga kortereid. Pead tundma seda asukohta, kus sa tegutsed. Minu soovitus on see piirkond tänava kaupa selgeks õppida.

Ostuhinna ja võimaliku müügihinna vahe peab piisav olema, sh võttes arvesse remondikulud ja oodatava tulu.

Oksjonilt korterit ostes peab julgust olema. Kusjuures ma ei käi korterit seestpoolt tihti vaatamas, sest tean, et pean nagunii täisremondi tegema. Peab lugema tekste: et hüpoteeki pole kaasas, et ostaks terve korteri, mitte poolt. Arvutasin kümnete kaupa kortereid läbi, enne kui esimese ostu tegin. Tasub võtta aega ja õppida.“

Saara: „Mina alustan tutvumist hinnast. Mul ei ole isiklikku maaklerit, vaatan kv.ee-d ja City24.ee-d. Algul hind ja siis linnaosa kaupa. Järjestan kuulutuse uudsuse alusel: kui miski on väga kaua müügis olnud, võib sellel midagi viga olla. Uuematest võib potentsiaali leida.

Anu: „Algul vaatan piirkonda. Näiteks Mustamäge, kus on ülikool. Kesklinn läheb alati peale. Peetri jm väiksed linnaäärsed külad, mis kasvavad kiiresti – kus on uued koolid ja lasteaiad. Sinna tasub kindlasti investeerida ja välja üürida noortele peredele. Tahan uusarendust ja väikeseid kulusid. Olen tähele pannud, et viimastel aastatel on uusarenduste korterid, mis on paberil olles ära müüdud, järgmisel aastal 10% kallimalt müügis.“

Millised on teie nipid investeeringukorteri väljaüürimiseks?

Anu: „Suurim õppetund pikaajalisel rentimisel on see, et tuleb teha hoolikas taustakontroll. Samuti on tähtis korteri sisustus ja milline see välja näeb. Mida ilusam on korter, seda rohkem tahavad turistid seal ööbida. Olulised on välimus, värvid, funktsionaalsus – mida kvaliteetsem korter, seda kvaliteetsem üüriline.“

Saara: „Korteri pilte võiks enne avaldamist tuunida, pane valgust juurde ja tee ilusamaks. Natuke atraktiivsemad võiksid kuulutustes korterite pildid olla. Teen ilusaid pilte ja jagan turuhinnaga korterit, saan 41 kirja. Piltide kvaliteet on oluline. Ostes aga ära karda minna vaatama neid, mille pildid on koledad.

Creditinfost vaatame maksehäireid. Mõnele üürilisele ka öelnud, et paneme nad sinna üles, kui nad õigel hetkel ei maksa, see on distsiplineeriv.“

Liina: „Hästi tähtis on tunda piirkonda, milles tegutsed. Valgas on näiteks mõned majas mustlasi täis ja kohalikud sinna elama ei läheks.“

Kuidas aru saada, kes on hea üüriline?

Anu: „Soomlasi võite alati võtta. Nad on korralikud ja kardavad kõike: kui keeravad käki kokku, siis korrigeerivad selle ära. Pikaajalised üürnikud: sinna ka hea meel soomlasi võtta, sest nad tulevad siia õppima. Võtavadki kallimaid kortereid. Eestlastel on komme jätta tagatisraha viimase kuu üüriks, mis mulle ei meeldi. Viimaseid kommunaale võib olla raske kätte saada.“

Saara: „Kõige ohtlikum üüriline on üksik naisterahvas. Ei oska torusid puhastada, elektripirni vahetada. Eelistan paare, mulle meeldib, kui nad on ausad ja näiteks ütlevadki, et elame siin selleks, et koguda raha ja osta oma korter. Ka laste ja loomadega peresid eelistan, sest nad on püsivamad kui teised. Proovin leida võimalikult pikaaegseid üürnikke.

Liina: „Ühelegi juristile ei müü ma kunagi. Olen teistelt hulle lugusid kuulnud: tagasinõuded, väga kiuslikud pikad vestlused koos tarbijakaitsega. Mul tekivad suured punased lipud, kui jurist tahab midagi osta.“

Kas kasutate maaklereid või rendivahetusfirmasid?

Saara: „Teen kõik ise, ka need, mis sõbrannadega ostetud. Seitse korterit on veel tehtav, aga mingi hetk tuleb haldaja ka võtta. Ei tahaks võtta FIEst maaklerit, kes oma seebikarbiga tuleks. Maakler peaks olema väga kvaliteetne, kes teab turgu ja oskab üürilisi valida. Usaldan end kõige rohkem. Ilmselt tuleb piir ette kümne korteriga.“

Anu: „Saan ise hakkama. Maakleriamet on nii lihtne amet, et miks ma peaks teda palkama? Ma annan ise otse üürile ja ka üürnik võidab sellest.“

Liina: „Olen seni ise teinud. Põhikasu on selles, et kliendiga otse suheldes tajun, mida klient soovib – nii saan järgmiseks korraks tarkuse, mida paremini teha.“

Kinnisvarainvestorid avavad oma portfelli

Anu: „Kaks korterit enda omad, haldan nelja külaliskorterit, mis kuuluvad soomlasest investorile. Nägin ära, et kõige parem on uues majas ja Tallinnas. On olnud kortereid ka Tartus, aga väga raske on neid hallata, kui oled ise kaugemal. Külaliskorterid on kesklinnas, isiklikud Peetri külas ja Mustamäel.“

Saara: „Üürikorter Tartus ja kaks isiklikku Tallinnas, neli on sõbrannadega kolme peale ettevõttes. Mehega kokku haldame seitset korterit. Ideaalis näeksin ka, et kõik oleks Tallinnas. Praegu lihtsalt maksnud teistele, et Tartus vajalikud asjad ära tehtaks.“

Liina: “Mul on olemas olnud julgus ja ahnus. 5–6% üüritootlusega pole tahtnud leppida. Aktiivne flippija. Säästlikult remondin kortereid ja kallimalt müün maha. Hetkel koos äripartneritega töös viis korterit. Suhteliselt suur osa portfellist hetkel rahas.“

InvesteerimisFestival 2020

• Toimus 3–5. juulil Harjumaal Padisel
• Tõi kokku ligi 1000 investeerimishuvilist ja on sellega Eesti kõigi aegade suurim investeerimisüritus vabas õhus
• Esines ligi 45 oma ala tippu: Joakim Helenius, Rain Rannu, Kaidi Ruusalepp, Alar Tamming jpt
• InvesteerimisFestivali aitasid korraldada: LHV, EstateGuru, Funderbeam, Redgate Capital, Baltic Horizon, Nasdaq Tallinna börs, Tavid, Rahandusministeerium, Õhtuleht jpt

Festivali korraldajad

Investeerimisklubi ja Investor Toomas

Lisaks

• Ühine ka investorite Facebooki grupiga, et osaleda aruteludes ja saada põnevat infot https://www.facebook.com/groups/1591687221066735/
• Investorile kasulikud exceli põhised tööriistad leiad siit: https://investeerimisklubi.ee/tooriistad/
• Kiika, milliseid keskkondi Investeerimisklubi eestvedajad soovitavad: https://investeerimisklubi.ee/investeeri/

NB! Kõiki toodud platvorme/tooteid kasutavad Investeerimisklubi eestvedajad ka ise aktiivselt.